Eugenio Ribón: “Cualquier hipoteca lleva adherida siempre varias cláusulas abusivas”

“Todo lo que aún queda por reclamar en préstamos hipotecarios: 30 cláusulas abusivas”, editado por Sepín, es el último trabajo del abogado gaditano Eugenio Ribón,presidente de la Asociacion Española de Derecho de Consumo. Un trabajo práctico en el que este jurista analiza los nuevos escenarios de confrontación entre las entidades financieras y los consumidores.

“Estamos muy acostumbrados a escuchar a hablar sobre las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa, o los gastos hipotecarios. Junto a estas hemos descubierto una treintena de cláusulas poco claras en la escritura del préstamo hipotecario”.

Para Ribón, el consejo que da como experto en derecho de consumo es que detectadas las cláusulas se reclamen todas en la misma demanda por economía judicial. “En ocasiones no se puede por la incertidumbre que generan fallos judiciales contradictorios, a nivel de Audiencias Provinciales y de Tribunal Supremo”. A su juicio, los bancos, aunque de forma sibilina, siguen manteniendo algunas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.

¿Un préstamo hipotecario sigue siendo algo complicado de entender para el consumidor?

Casi podemos afirmar, sin equivocarnos al 99,9%, que no hay escritura hipotecaria en España suscrita entre una entidad financiera y un consumidor que no tenga cláusulas abusivas. Esto no sucede en ningún otro sector.

Es muy difícil de entender que la inversión más relevante que hace una familia a lo largo de su vida, endeudarse para comprar una vivienda, esté ligada a un contrato que su 100×100 posee cláusulas abusivas.

¿De qué cláusulas estamos hablando?

Puedo citar algunas como la cláusula de la revisión del interés a instancia del prestatario, sorprende como en algunos contratos si el usuario no le manifiesta a la entidad financiera que se le tiene que aplicar una minoración en el tipo de interés porque el euríbor haya bajado, el banco sigue manteniendo ese mismo tipo sin tener en consideración dicha reclamación.

Otra cláusula que existe es sobre el cómputo del interés, los famosos 360 días. El banco operando con numeradores y denominadores distintos, siempre impone a su favor el cálculo de unos intereses por los que el usuario acaba pagando cinco días más de intereses en su préstamo, lo que, multiplicado por veinte o treinta años, la cifra no es nada desdeñable.

También podemos encontrarnos la cláusula del interés de demora:  hay que recordar que tras la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril del 2015 es abusivo todo interés de demora que supere en dos puntos el interés remuneratorio.  Rara es la hipoteca anterior a esta fecha que se adecúa a un interés remuneratorio justo.

Hay alguna de estas cláusulas que puede generar un frente judicial nuevo…

Va a haber una revolución en los próximos meses, sobre otra cláusula frecuente pero poco atacada en los tribunales. Es la cláusula que impone avalistas y fiadores.  Ya está en el punto de mira de muchas Audiencias Provinciales.

Se trataba de ofrecer más garantías al préstamo hipotecario, no solo con los bienes del consumidor que suscribía ese préstamo, sino que también aportaba como garantía a sus padres, hermanos. Ahora se advierte que estos avalistas renunciaron a ciertos derechos básicos suyos reconocidos en el Código Civil, derechos de orden, división y exclusión.

Al mismo tiempo hay que hablar de las comisiones que no responden a ningún servicio. Hay múltiples. Las que van a tener una litigiosidad elevada son la comisión de apertura, la denominada comisión de estudio, la comisión de subrogación, prima hermana de la comisión de apertura, comisión de cancelación o comisión de reclamación de posiciones deudoras.

¿Qué cláusulas le han llamado la atención de todas las que menciona en su libro?

Hay alguna tan sorprendente como que al usuario se le prohíbe arrendar o disponer de su vivienda, incluso ejercer cualquier actividad profesional, sino es con el beneplácito previo del banco. Así un periodista, abogado o médico no podría ejercer su actividad profesional sin el visto bueno de la entidad bancaria.

De lo que usted comenta da la sensación que a nivel contractual los desequilibrios entre entidad financiera y consumidor son más que evidentes…

No hay libertad contractual en este tipo de préstamos hipotecarios.  Como ya decía el Tribunal Supremo en 1997 existe libertad de contratar o no contratar en el mejor de los casos, pero no existe tal libertad contractual. Todas las condiciones son impuestas por una sola de las partes,  a las que el consumidor se ve abocado a someterse a ellas.

Al mismo tiempo nos encontramos con un mercado con tintes oligopolísticos en el sentido de la predisposición de las cláusulas. Estas cláusulas no van a variar de un banco a otro. Nos vamos a encontrar con el mismo clausulado de una entidad financiera a otra.

Pasa lo mismo con los seguros, ahora ya hay un frente judicial abierto porque los jueces no ven claro eso que por suscribir una hipoteca tengas que comprar el seguro de vida que te presenta el banco, a veces más caro que otros del mercado

Es cierto, es algo que también va a generar controversia judicial en los próximos meses. Al mismo tiempo tenemos los seguros de amortización del préstamo hipotecario que son muy frecuentes. Hay que recordar que el único seguro que verdaderamente es obligatorio es el seguro de incendios, sin que permita atribuir al banco la percepción del total de la indemnización.

¿Dónde está la solución a esta situación tan compleja en esa relación entre entidad financiera y consumidor a nivel de préstamos hipotecarios?

Hay varias soluciones y siempre ligadas a la voluntad política.  La primera solución, visto el fracaso de la actividad del supervisor, se trataría de generar un marco regulatorio más estricto que evite la imposición de cualquier cláusula abusiva.

En el supuesto de que haya esas prácticas, son necesarias sanciones disuasorias ante los malos comportamientos. Siempre deben tener en cuenta el beneficio obtenido.  Al mismo tiempo, hay que dotar de medios y recursos a las autoridades de consumo. Las sanciones que imponen pese a la envergadura de estas entidades son irrisorias y habría que darles publicidad. Las sanciones coercitivas serían útiles en caso de incumplimiento.

Por lo que comenta, solo por la vía judicial puede el consumidor reclamar lo que cree que es justo en estos momentos

Las entidades financieras y los conflictos que generan han colapsado a nuestros juzgados. Esto genera un problema en nuestra administración de justicia porque muchos temas se posponen ante todas estas demandas judiciales.

Al mismo tiempo, al propio usuario no le es grato ni proclive litigar. Ya el tener que acudir a un juzgado para reclamar esas comisiones supone un desasosiego profundo. Hubieran preferido una solución extrajudicial pero la banca ahí no ha sido receptiva, por desgracia.

 

Fuente: idealista.com

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